実家を売却するなら｜空き家の「3,000万円特別控除」の条件と期限

遺品整理が終わり、実家じまいの選択肢として「売却」を検討する場合、相続した空き家を売ったときの譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制上の特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（租税特別措置法35条3項）と呼ばれ、対象になる家の条件や期限が細かく定められています。ここでは一般的に知られている要件を整理しますが、実際に適用できるかどうかは個々の事情によって変わるため、税理士や税務署への確認を前提に読み進めてください。

制度の概要

被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、譲渡所得の計算上、最高3,000万円を控除できるという制度です。通常であれば売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかりますが、この特例が使えると課税対象となる金額を大きく減らせる、あるいはゼロにできる可能性があります。「準確定申告」（故人自身の所得税の申告、期限は相続開始を知った日の翌日から4か月以内）とは異なる制度で、こちらは実家を売却した相続人自身が確定申告で適用を受ける特例です。

売却期限に注意

この特例には、通常の確定申告の期限とは別に、売却自体の期限があります。相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があるとされており、これを過ぎると原則として適用を受けられません。例えば2024年中に亡くなった場合、2027年12月31日までに売却を完了させる必要があるという計算になります。制度自体の適用期限も設けられており、2027年12月31日までの譲渡が対象とされているため、いずれにしても先延ばしにできる期間は限られています。「まだ決められない」として実家を空き家のまま維持する場合の選択肢については、別記事「遺品整理のあとの実家（空き家）はどうする？」もあわせてご覧ください。

対象になる家屋の条件

主な条件として、次のような点が挙げられています。

「マンションは対象外」とされている点は見落としやすいポイントです。故人が分譲マンションに住んでいた場合の手続きについては、別記事「分譲マンションの遺品整理」で整理しています。

相続人が複数いる場合の控除額

2023年12月31日までの譲渡では、要件を満たす相続人それぞれが3,000万円の控除を受けられるとされていましたが、2024年1月1日以降の譲渡については見直しが行われ、家屋・敷地を取得した相続人の数が3人以上である場合は、1人あたりの特別控除額が2,000万円になるとされています。相続人が2人以下であれば、これまでと同様に1人あたり3,000万円が上限です。共有で相続した実家を売却する予定がある場合は、相続人の人数によって控除額が変わる可能性がある点を踏まえて検討することをおすすめします。

必要な手続き

この特例を使うには、確定申告の際に「譲渡所得の内訳書」などの書類に加えて、家屋があった市区町村長が発行する「確認書」の添付が必要とされています。確認書は、家屋が空き家であったことや、相続開始直前の居住状況などを市区町村が確認したうえで交付するもので、申請から交付までに一定の時間がかかる場合があります。売却を具体的に検討し始めた段階で、早めに家屋のある市区町村の窓口に相談しておくと、期限に間に合わせやすくなります。また、他の譲渡所得の特例と併用できない場合があるなど、細かな制限も設けられているため、実際の適用にあたっては税理士や税務署に確認することをおすすめします。

まとめ

相続した実家を売却する場合、建築時期や居住状況などの条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります。一方で、売却期限や建物の条件、市区町村の確認書の取得など、準備に時間がかかる要素も多いため、「いつか売ろう」と空き家のまま放置している間に期限が過ぎてしまわないよう、早い段階で税理士や不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。